Informazioni: Calcolo rata mutuo
In Italia i mutui casa si rimborsano quasi sempre con l’ammortamento alla francese: la rata resta uguale, ma all’inizio è composta soprattutto da interessi e con il passare degli anni cresce la quota capitale. Questo simulatore calcola la rata, quanto pagherai di interessi in totale e il debito residuo a fine anno, e aggiunge IMU e assicurazione per mostrarti la spesa mensile reale.
Come si usa
- Inserisci il prezzo dell’immobile e l’anticipo che puoi versare: l’importo del mutuo è la differenza.
- Indica il TAN dell’offerta e la durata in anni (20–30 anni sono le più comuni).
- Se vuoi, aggiungi IMU e assicurazione incendio e scoppio annuali.
- Leggi la rata, il totale interessi e il piano di ammortamento anno per anno.
Esempio di calcolo
Casa da 250.000 € con 50.000 € di anticipo: mutuo di 200.000 € a 25 anni con TAN 3,2%.
| Rata del mutuo | 969,36 € |
| IMU (prima casa) | 0,00 € |
| Assicurazione (250 € all’anno) | 20,83 € |
| Totale al mese | 990,19 € |
Gli interessi ammontano a 90.807,05 € in 25 anni. A 30 anni la rata scende a 864,93 € ma gli interessi salgono a 111.377,05 €; a 20 anni la rata è di 1.129,33 € con 71.037,69 € di interessi.
TAN, TAEG e quanto finanzia la banca
- Il TAN è il tasso con cui si calcolano rata e interessi; il TAEG include anche spese di istruttoria, perizia, incasso rata e assicurazioni obbligatorie ed è quello da confrontare tra le offerte.
- Le banche finanziano di solito fino all’80% del valore di perizia (LTV 80%); oltre servono garanzie aggiuntive, come il Fondo di garanzia per la prima casa.
- Molte banche chiedono che la rata non superi circa un terzo del reddito netto mensile.
Costi esclusi e detrazioni
Il calcolo non comprende le imposte di acquisto (registro o IVA, ipotecaria e catastale, con aliquote agevolate per la prima casa), il notaio, l’imposta sostitutiva sul mutuo e l’eventuale agenzia. Sugli interessi passivi del mutuo prima casa spetta una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi all’anno (fino a 760 € di risparmio), nei limiti previsti per i redditi più alti.
Domande frequenti
Meglio tasso fisso o variabile?
Il fisso garantisce la stessa rata per tutta la durata; il variabile (Euribor più spread) segue l’andamento dei tassi e può salire o scendere. Il fisso conviene a chi vuole certezza nel bilancio familiare.
Quale rata posso permettermi?
La regola più diffusa è che la rata non superi il 30–35% del reddito netto mensile. Con 2.800 € netti al mese, quindi, una rata di circa 850–980 €.
Posso estinguere il mutuo in anticipo?
Sì. Per i mutui prima casa stipulati da persone fisiche l’estinzione anticipata, totale o parziale, è senza penali (decreto Bersani). Inserisci il debito residuo e la durata rimanente per vedere la nuova rata.
Il calcolo comprende le spese di istruttoria e perizia?
No, il simulatore considera solo capitale, interessi e le spese annue che inserisci. Istruttoria, perizia e imposta sostitutiva si pagano una volta alla stipula.