À propos : Simulateur de prêt immobilier
En France, un crédit immobilier est presque toujours un prêt amortissable à taux fixe avec des mensualités constantes. À la mensualité de capital et d’intérêts s’ajoute l’assurance emprunteur, exigée par la banque et souvent calculée sur le capital initial. Ce simulateur additionne les deux, ainsi que la taxe foncière et l’assurance habitation, pour afficher ce que le logement vous coûtera réellement chaque mois.
Mode d’emploi
- Indiquez le prix du bien et votre apport personnel : le montant emprunté est la différence (prévoyez les frais de notaire en plus).
- Saisissez le taux nominal proposé par la banque et la durée du prêt (20 ou 25 ans le plus souvent).
- Renseignez le taux d’assurance emprunteur, puis, si vous le souhaitez, la taxe foncière et l’assurance habitation annuelles.
- Lisez la mensualité totale, le coût des intérêts et le tableau d’amortissement année par année.
Exemple de calcul
Bien à 300 000 €, apport de 30 000 €, soit 270 000 € empruntés sur 25 ans à 3,2 % :
| Mensualité hors assurance | 1 308,63 € |
| Assurance emprunteur (0,30 % × 270 000 € ÷ 12) | 67,50 € |
| Taxe foncière (1 200 € par an) | 100,00 € |
| Assurance habitation (300 € par an) | 25,00 € |
| Total par mois | 1 501,13 € |
Le coût des intérêts s’élève à 122 590,56 € et l’assurance à 20 250 € sur 25 ans. Sur 20 ans, la mensualité hors assurance passerait à 1 524,59 € pour 95 901,41 € d’intérêts.
Taux d’endettement et durée maximale
Depuis 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est juridiquement contraignante pour les banques : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans pour un logement neuf avec différé). Une part limitée des dossiers peut déroger à ces règles, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Ce que le simulateur n’inclut pas
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, généralement payés avec l’apport.
- Frais de dossier et de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque), inclus dans le TAEG mais pas dans le taux nominal.
- Prêt à taux zéro (PTZ) et autres prêts aidés, qui se combinent au prêt principal selon des conditions de ressources et de zone.
Questions fréquentes
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts et la mensualité. Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie : c’est lui qu’il faut comparer entre les offres. Il ne peut pas dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
L’assurance emprunteur est-elle calculée sur le capital initial ou restant dû ?
Les contrats groupe des banques la calculent souvent sur le capital initial (cotisation fixe), les assurances déléguées plutôt sur le capital restant dû. Ce simulateur utilise le capital initial. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?
Les banques demandent en général au moins 10 % du prix, de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé permet souvent d’obtenir un meilleur taux.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Avec un taux d’endettement de 35 %, des revenus nets de 4 000 € par mois permettent une mensualité de 1 400 € assurance comprise. Utilisez notre calculateur de capacité d’emprunt pour obtenir le montant correspondant.