住宅ローン計算機とは？
住宅ローンの返済額は、借入額・金利・返済期間に加えて返済方法（元利均等・元金均等）とボーナス払いの有無で大きく変わります。この計算機は銀行の返済シミュレーションと同じ方法で毎月の返済額を求め、固定資産税や火災保険料を月額に換算して「毎月いくら出ていくか」をまとめて表示します。年ごとの返済予定表で、元金と利息の内訳や残高の減り方も確認できます。
使い方
- 物件価格と頭金を入力します。差額が借入額になります（諸費用は含めません）。
- 金利と返済期間（最長35年が一般的）を入力し、元利均等か元金均等を選びます。
- ボーナス払いを併用する場合は、借入額のうちボーナス時に返す割合を入力します。
- 固定資産税・保険料を入れると、毎月の負担合計と年ごとの返済予定表が表示されます。
計算例（4,500万円の物件・頭金500万円）
借入額4,000万円、金利1.0%、35年返済の場合：
| 条件 | 毎月の返済額 | 総利息 |
|---|---|---|
| 元利均等 | 112,914円（毎月同額） | 約742万円 |
| 元金均等 | 初回128,571円 → 最終回95,357円 | 約702万円 |
| 元利均等＋ボーナス払い20% | 毎月90,331円＋ボーナス月135,733円 | 約744万円 |
固定資産税等12万円（月1万円）と保険料3万円（月2,500円）を加えると、元利均等の毎月の負担は125,414円です。
元利均等と元金均等の違い
- 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定。家計の計画が立てやすく、多くの人が選ぶ方式です。初めのうちは利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。
- 元金均等返済：毎月返す元金が一定で、利息は残高に応じて減っていきます。当初の返済額は大きいものの、総利息は元利均等より少なくなります。
ボーナス払いは毎月の返済を軽くできますが、ボーナスが減ったときのリスクがあり、総利息もわずかに増えます。
変動金利・固定金利と住宅ローン控除
変動金利は当初の金利が低い一方、金利上昇で返済額が増えるリスクがあります（多くの銀行は5年ルール・125%ルールで急な増額を抑えています）。全期間固定のフラット35なら返済額は完済まで変わりません。この計算機は入力した金利が全期間続く前提で計算しています。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。借入限度額や控除期間は住宅の性能や入居年で異なるため、国税庁や金融機関で確認してください。
※計算結果は目安です。実際の返済額は金融機関の計算方法や保証料・団信の扱いにより異なります。
よくある質問
年収に対していくらまで借りられますか？
返済負担率（年間返済額÷年収）は25%以内が無理のない目安とされ、銀行審査の上限は35%程度です。年収と返済負担率から借入可能額を逆算して、無理のない借入額を確認しましょう。
ボーナス払いの割合はどれくらいが一般的ですか？
多くの金融機関で借入額の40%（または50%）以内とされています。ボーナスが変動しやすい場合は0〜20%程度に抑えると安心です。
頭金はいくら用意すべきですか？
物件価格の1〜2割が目安とされますが、頭金ゼロでも借りられるローンもあります。別途、物件価格の数%〜1割程度の諸費用（登記費用、仲介手数料、保証料など）が現金で必要になる点に注意してください。
繰り上げ返済の効果はどう確認できますか？
繰り上げ返済後の残高を物件価格（頭金0）に、残りの期間を返済期間に入力して計算し直すと、その後の総利息と比べられます。