Sobre a ferramenta: Simulador de Financiamento Imobiliário
No Brasil, o financiamento imobiliário costuma ser contratado pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) – parcelas que começam mais altas e diminuem todo mês – ou pela Tabela Price, com parcelas iguais. Este simulador calcula os dois sistemas, soma o IPTU e os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e mostra, ano a ano, quanto da parcela vai para juros e quanto abate o saldo devedor.
Como usar
- Informe o valor do imóvel e a entrada (pode incluir o saldo do FGTS). A diferença é o valor financiado.
- Digite a taxa de juros nominal ao ano e o prazo em anos (até 35 anos na maioria dos bancos).
- Escolha SAC ou Tabela Price e, se quiser, informe o IPTU e os seguros anuais.
- Confira a primeira parcela, o total de juros e a tabela com a evolução do saldo devedor.
Exemplo: imóvel de R$ 500 mil com 20% de entrada
Valor financiado de R$ 400.000 a 11,5% ao ano por 30 anos (360 meses):
| Sistema | Parcela | Total de juros |
|---|---|---|
| SAC | 1ª R$ 4.944,44 → última R$ 1.122,16 | R$ 691.917,35 |
| Tabela Price | R$ 3.961,17 fixa | R$ 1.026.007,90 |
No SAC, a primeira parcela é R$ 400.000 ÷ 360 = R$ 1.111,11 de amortização + R$ 400.000 × 11,5% ÷ 12 = R$ 3.833,33 de juros. Somando IPTU de R$ 2.400/ano (R$ 200/mês) e seguros de R$ 1.800/ano (R$ 150/mês), a primeira parcela fica em R$ 5.294,44.
SAC ou Tabela Price?
- SAC: amortização constante, juros caindo a cada mês. A primeira parcela é a maior, mas o total de juros é bem menor. É o sistema mais usado pela Caixa e pelos grandes bancos.
- Tabela Price: parcelas iguais (sem considerar a TR), mais fáceis de planejar e com primeira parcela menor, mas o saldo devedor cai devagar no início e o total de juros é maior.
Como os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta, a primeira parcela do SAC costuma definir o quanto você consegue financiar.
Entrada, FGTS e CET
A maioria dos bancos financia até cerca de 80% do valor do imóvel, então a entrada mínima costuma ser de 20%, mais ITBI e custos de cartório (geralmente 3% a 5% do valor). O saldo do FGTS pode compor a entrada ou amortizar o saldo devedor quando o imóvel se enquadra nas regras do SFH. Compare as propostas pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui juros, seguros e tarifas.
Os resultados são estimativas e não substituem a simulação oficial do banco.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre taxa nominal e efetiva?
Os bancos divulgam a taxa nominal ao ano e a efetiva, que é um pouco maior porque os juros são capitalizados mês a mês. Este simulador usa a taxa nominal: juros mensais = taxa anual ÷ 12.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim, em imóveis residenciais dentro das regras do SFH, para quem não tem outro imóvel na mesma cidade e tem pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada. Ele pode entrar como parte da entrada ou para amortizar parcelas e saldo devedor.
Vale a pena amortizar antes do prazo?
Sim. Cada amortização extra reduz os juros futuros. Você pode escolher reduzir o prazo (economiza mais juros) ou o valor das parcelas. Para simular, informe o saldo devedor restante como valor do imóvel com entrada 0 e o prazo restante.
Por que a parcela do banco é diferente?
O banco inclui seguros calculados pela sua idade, taxa de administração e correção do saldo pela TR. Use este simulador para comparar cenários e confirme os valores na proposta oficial.