Über: Baufinanzierungsrechner
In Deutschland wird eine Baufinanzierung meist als Annuitätendarlehen mit festem Sollzins für 10, 15 oder 20 Jahre abgeschlossen. Die Monatsrate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung: Bei 3,6 % Zins und 2 % Tilgung zahlen Sie jährlich 5,6 % der Darlehenssumme. Weil der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, wächst die Tilgung von selbst. Der Rechner zeigt außerdem die Restschuld nach Ende der Zinsbindung – die Summe, die Sie dann anschlussfinanzieren müssen.
So funktioniert’s
- Kaufpreis und Eigenkapital eingeben – der Darlehensbetrag ist die Differenz (Kaufnebenkosten bitte aus Eigenkapital zahlen).
- Sollzins eintragen und wählen, ob die Rate über die anfängliche Tilgung (üblich) oder über die gewünschte Laufzeit bestimmt wird.
- Zinsbindung angeben, um die Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren zu sehen. Optional Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung ergänzen.
- Monatsrate, Gesamtzinsen, Dauer bis zur Volltilgung und den Tilgungsplan Jahr für Jahr ablesen.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 450.000 €, Eigenkapital 90.000 € → Darlehen 360.000 € zu 3,6 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung:
| Monatsrate (360.000 € × 5,6 % ÷ 12) | 1.680,00 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 273.488,60 € |
| Volltilgung nach | 28 Jahren 8 Monaten |
| Zinsen gesamt (bei gleichem Zins) | 217.451,94 € |
Mit 500 € Grundsteuer und 400 € Wohngebäudeversicherung im Jahr liegt die monatliche Belastung bei 1.755,00 €.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Banken verlangen meist mindestens 1–2 %. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Im Beispiel führt 3 % statt 2 % Tilgung zu einer Rate von 1.980 € und einer Restschuld nach 10 Jahren von rund 230.000 €. Sondertilgungen (oft 5 % pro Jahr kostenlos) wirken ähnlich.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), ggf. Makler.
- Effektivzins: enthält zusätzlich Kosten wie Schätzgebühren und liegt etwas über dem Sollzins.
- Bereitstellungszinsen beim Neubau und Zinsänderungen nach der Zinsbindung.
- KfW-Förderdarlehen mit tilgungsfreien Anlaufjahren.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Restschuld und bestimmt die Rate. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Kosten und die unterjährige Zahlweise und dient dem Vergleich von Angeboten.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
10 Jahre sind üblich; 15 oder 20 Jahre kosten meist einen kleinen Zinsaufschlag, geben aber länger Planungssicherheit. Nach 10 Jahren können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Wie berechne ich die Restschuld?
Geben Sie die Zinsbindung ein – der Rechner zeigt die Restschuld am Ende dieses Zeitraums. Im jährlichen Tilgungsplan sehen Sie die Restschuld für jedes Jahr.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 20 % des Kaufpreises. Ein Beleihungsauslauf unter 80 % bringt in der Regel deutlich bessere Zinsen.