Sobre la herramienta: Calculadora de hipotecas
En España casi todas las hipotecas se amortizan con el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero al principio la mayor parte son intereses y, con el tiempo, cada vez más es capital. Esta calculadora muestra la cuota, cuánto pagarás de intereses en total y cuánto debes al final de cada año, y suma el IBI y el seguro de hogar para que veas el gasto real de la vivienda.
Cómo se usa
- Introduce el precio de la vivienda y el ahorro que vas a aportar; la hipoteca es la diferencia.
- Indica el tipo de interés (TIN) de la oferta y el plazo en años.
- Si quieres, añade el IBI y el seguro de hogar anuales para ver el gasto mensual total.
- Consulta la cuota, el total de intereses y el cuadro de amortización anual.
Ejemplo de cálculo
Vivienda de 250.000 € con 50.000 € de ahorro: hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN del 2,9 %.
| Cuota de la hipoteca | 832,46 € |
| IBI (400 € al año) | 33,33 € |
| Seguro de hogar (300 € al año) | 25,00 € |
| Total al mes | 890,79 € |
Los intereses suman 99.685,53 € en 30 años. A 25 años la cuota sube a 938,05 €, pero los intereses bajan a 81.416,26 €.
Hipoteca fija, variable o mixta
- Fija: el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo; la cuota es siempre la misma.
- Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses, así que la cuota sube o baja.
- Mixta: tipo fijo los primeros años y después variable.
Para comparar ofertas fíjate en la TAE, que incluye comisiones y el efecto de los productos vinculados (seguros, nómina).
Cuánto ahorro necesitas
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor) en la vivienda habitual. Además hay que pagar los gastos de compra, en torno al 10–12 % del precio: el ITP en vivienda usada (según la comunidad autónoma) o el IVA del 10 % más AJD en obra nueva, además de notaría, registro y gestoría. En total, conviene tener ahorrado alrededor del 30 % del precio.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo con el que se calculan los intereses y la cuota. La TAE añade comisiones y gastos obligatorios y permite comparar hipotecas entre bancos. Para calcular la cuota usa el TIN.
¿Cuánto debería suponer la cuota sobre mi sueldo?
Se recomienda que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos mensuales del hogar. Con 3.000 € netos al mes, eso equivale a unos 900–1.050 € de cuota.
¿Qué conviene más, reducir cuota o plazo al amortizar?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital se devuelve antes; reducir cuota alivia el presupuesto mensual. Puedes probar ambos escenarios introduciendo el capital pendiente y el nuevo plazo.
¿Incluye la calculadora las comisiones y seguros vinculados?
No. Las comisiones de apertura, amortización anticipada y los seguros de vida o productos vinculados que exija el banco no están incluidos; consúltalos en la FEIN de la oferta.