À propos : Calcul de capacité d’emprunt
Avant de visiter des biens, il faut connaître sa capacité d’emprunt. Depuis 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans maximum (27 ans avec différé pour le neuf). Ce calculateur part de cette limite pour trouver la mensualité maximale, en déduit le montant empruntable et y ajoute votre apport pour obtenir le prix du bien finançable.
Mode d’emploi
- Indiquez vos revenus nets mensuels avant impôt (de tous les emprunteurs) et les mensualités de vos crédits en cours.
- Gardez le taux d’endettement de 35 % ou choisissez une valeur plus prudente, puis saisissez votre apport net des frais.
- Renseignez le taux proposé par la banque et la durée : la capacité d’emprunt et le prix du bien s’affichent aussitôt.
- Le tableau montre l’effet d’un point de taux en plus ou en moins sur votre budget.
Exemple de calcul
Avec 4 500 € de revenus nets mensuels et un taux d’endettement de 35 %, la mensualité maximale est de 1 575 €. Sur 25 ans à 3,2 %, cela correspond à un emprunt d’environ 324 957 €. Avec 40 000 € d’apport, vous pouvez viser un bien d’environ 364 957 €, hors frais de notaire.
À 2,2 %, la capacité monte à environ 363 188 € ; à 4,2 %, elle tombe à environ 292 239 €.
Frais à prévoir en plus du prix
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | environ 7 à 8 % du prix |
| Frais de notaire (neuf) | environ 2 à 3 % |
| Garantie (caution ou hypothèque) | environ 1 à 2 % du prêt |
| Frais de dossier | souvent 0 à 1 000 € |
Les banques demandent en général un apport couvrant au moins les frais, soit environ 10 % du prix.
Taux d’endettement et reste à vivre
Le taux d’endettement n’est pas le seul critère : la banque regarde aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Avec des revenus élevés, elle peut accorder une dérogation (jusqu’à 20 % des dossiers, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants). Le résultat de ce calculateur est une estimation, pas une offre de prêt ni un conseil financier.
Questions fréquentes
Comment calculer le taux d’endettement ?
Taux d’endettement = total des mensualités de crédit (assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels avant impôt × 100. Le loyer actuel n’est pas compté s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale.
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?
Avec 35 % d’endettement, la mensualité maximale est de 1 050 €. Sur 25 ans à 3,2 %, cela représente environ 216 638 € d’emprunt, avant prise en compte de l’assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur est-elle comprise ?
La norme HCSF inclut l’assurance dans les 35 %. Ce calculateur ne l’ajoute pas séparément : pour en tenir compte, baissez légèrement le taux d’endettement (par exemple 33 %) ou ajoutez le taux d’assurance au taux nominal.
Quels revenus la banque retient-elle ?
Les salaires nets avant impôt (CDI après période d’essai), une partie des primes régulières, les revenus fonciers (souvent à 70 %) et les pensions. Les revenus des indépendants sont calculés sur la moyenne des dernières années.