住宅ローン借入可能額シミュレーションとは？
家探しを始める前に知っておきたいのが「年収からいくらまで借りられて、いくらの家が買えるか」です。金融機関は返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）で借入額の上限を判断します。このシミュレーションは返済負担率から毎月返せる金額を求め、そこから借入可能額を逆算し、頭金を足して購入できる物件価格を表示します。銀行審査で使われる審査金利での計算にも対応しています。
使い方
- 年収（税込）と、自動車ローンなど他の借入の月返済額を入力します。
- 返済負担率を決めます。家計に無理のない目安は20〜25%、審査上の上限を知りたい場合は35%にします。
- 金利と返済期間、頭金を入れると借入可能額と物件価格がすぐに表示されます。
- 銀行審査に近い金額を見るには審査金利（3〜4%程度）を入力し、下の表で金利が変わったときの差も確認しましょう。
計算方法と計算例
返済負担率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100
年収600万円・返済負担率25%なら年間150万円、月12万5,000円まで返済に充てられます。金利1.0%・35年・元利均等返済で月12万5,000円を返せる借入額は約4,428万円、頭金500万円を足すと約4,928万円の物件が目安です。
同じ年収で返済負担率35%・審査金利3.0%で計算すると、借入可能額は約4,547万円、実際の金利1.0%での毎月返済は約12万8,362円になります。
返済負担率の基準
| 年収 | フラット35の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
民間銀行も多くが30〜35%前後を上限にしていますが、審査金利（3〜4%程度）で計算するため、実際の金利で計算するより借入可能額は小さくなります。審査上限まで借りると家計が苦しくなりやすいため、手取りの20〜25%程度に抑えるのが安心です。
物件価格以外にかかるお金
- 諸費用：仲介手数料、登記費用、ローン保証料・事務手数料、火災保険など。新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜9%程度が目安です。
- 購入後の費用：固定資産税・都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金。
結果は目安であり、融資を約束するものではありません。実際の借入額は金融機関にご確認ください。
よくある質問
年収600万円だといくら借りられますか？
返済負担率25%、金利1.0%、35年返済なら約4,428万円です。返済負担率35%なら約6,199万円まで計算上は借りられますが、審査金利で計算されると借入可能額は下がります。
審査金利とは何ですか？
金融機関が審査で返済負担率を計算するときに使う金利です。将来の金利上昇に備え、実際の適用金利（変動金利なら1%前後）ではなく3〜4%程度で計算されることが多いです。
返済負担率は手取りと額面のどちらで考えますか？
審査では額面（税込年収）で計算します。ただし家計の実感に近いのは手取りなので、手取りの20〜25%以内に収まるかも確認すると安心です。
夫婦の収入を合算できますか？
ペアローンや収入合算を利用すれば合算できます。その場合、配偶者の他の借入の返済額も入力してください。